《转载》为什么你买不起房3:香港房价当年暴跌,老百姓啥反应?

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《转载》为什么你买不起房3:香港房价当年暴跌,老百姓啥反应?

各位书友大家好,昨天我们讲了粮食足够吃的问题,今天再来看看大城市有多挤,大城市密度到底有多大,先看近邻,大家都说日本人口密集,东京圈面积6451平方公里,人口3000万,每平方公里是4681人,而东京2187平方公里,人口1254万,每平方公里5736人,而人口密度最高的核心23区,大概每平方公里13000人,在这样一个区域里,肯定都是建筑物,没有农用地。甚至连大工厂都没有。那么中国是什么密度呢,北京理论面积16410平方公里,比东京大3倍,但五环内只有750平方公里,人口2200万,五环之内占了三分之二,1500万人,于是结论来了,每平方公里的人口密度是20000人,也就是说北京主城区的人口密度要比东京大的多,而且最可怕的是,五环的西部和南部,都还有大量的农田。也就是说即使只有750公里,也并未物尽其用。

而根据城区自己的统计,北京宣武区在2006年的时候,就已经有数据显示,每平方公里的密度是28000人,这些还不包括流动人口。很吃惊吧,但跟上海比还是小巫见大巫,上海外环内面积600平方公里,人口大约2000万,换句话说人口密度超过30000人,2008年的政府统计公报数据,黄浦区人口密度最高达到了4.34万人,卢湾区、静安区也都在3.4万人左右。人口密度之高,基本上已经世界之最了。

如此紧张的人地关系下,我们的土地供给却严重不足,在1999-2008年间,全国仅仅人均供地4平米,还不如一个厕所的面积,这里面是全国的统计,再加上我们之前说的,土地供给严重扭曲,房价奇高的地方,得不到土地,所以可想而知,在北京上海土地已经紧张到了什么程度。

另外,作者还发散到了堵车的问题,说汽车多很可耻吗?当然不,汽车多说明城市繁荣,说明工业时代发达,说明居民生活水平改善了,但为什么北京上海堵车堵出了翔呢,说白了就是城市核心区规模太小,把太多的人口都限定在了600-700平方公里的土地内,几百万辆车不堵才怪。老齐给你翻译下,就是说城市人口快速增长了,但城市的规模却没有增长,土地供给不足,让北京基本还是被限定在了五环路之内。

这之后,也有人呼吁,比如任志强等,经常说房价高就是土地供给不足,而这一问题也被上面充分认识,也开始提出了加大土地供给,但执行起来好像有点诚心,偏偏往那些不缺土地的三四线城市投入,大城市依然一地难求,造成了中国房地产火寒之毒,一边房价泡沫顶到了天上,一边是严重的供给大于需求,有人老家的房子挂在中介甚至一年也没一个看房的,根本卖不掉也租不出去。但这还不是最糟糕的,最糟糕的就是我们的土地招拍挂制度,我们经常听说地王现象,然后还有一种土地流拍的情况,为什么地王很多,土地流拍也很多,说白了就是地方政府在拍卖环节设置底价,也就是说地价只能涨不能跌,一跌就流拍。别看他们嘴上说的是调控,防止房价上涨过快,但该我赚的钱,却一分都不能少。而开发商高价拿了地,觉得没利润了,就囤地不开发,或者开发好了也不卖,宁可到银行去倒贷款,每年多付出10%的利息,也要等着未来房价涨了再卖。

有人骂了,地方政府最坏了,其实也不然,这都是连环套,由于国土部不放出耕地来用于建设,在北上广要想盖房就只能拆老房子,拆老房子需要给拆迁费,你得让他买的起周边的房,他才舍得走,所以地方政府拆迁回收土地的时候,就跟买房似的,他把房钱付了肯定得加价卖出去,否自自己就赔了,而土地拍出去一个地王,反过来又刺激了周边房价的上涨,下一次拆迁就得花更多的钱,得再卖出去一个更贵的地王才行,这也是索罗斯的反身性理论,拆迁成本以及地价还有房价,三者互为因果,相互刺激往上不断攀升。所以这你也大概能明白一个道理,聪明的拆迁户都要房子,只有2B才要钱,因为很快给你的补偿,就赶不上周边房价了。换句话说,正是因为给了你太多的补偿,所以周边必须要涨起来才行。而之前的十年,一直在重复这样的故事,但凡要钱的全都后悔了。2009年全国土地出让收入1.42万亿,土地出让支出1.23万亿,其中5000亿左右用于拆迁补偿,大概占了40%,而拆农民的地,就要便宜的多,补偿征地农民支出只有194亿,只占1.6%。而暴力拆迁主要集中于农村地区,那能不能把城市的钱拿到农村补贴农民呢,不能,因为土地性质规划好了,即使农民同意让你拆,也拆不了,盖不了。所以农民只能望眼欲穿等待拆迁补偿,但往往等来的却只是区别对待。而当土地大量流拍的时候,也就意味着地产开发商并不看好后市了,他们不再愿意在政府的成本价上拿地。

下面一个环节,作者讲了香港楼市的案例,那么香港楼市为什么破灭呢?1984年中英联合声明,这份重要文件,大家只知道他收回了香港,但却不知道有很多附加条款,其中一条就是专门针对香港的土地供给的,为了防止港英政府在香港回归前就把土地给卖光了,然后带着钱跑了,我们很机智的留了个心眼,在附加条款中规定了每年土地的出让数量,这个数量极其微小,甚至基本等于就是1984年开始到1997年间,香港不再供给土地。把地留下,等香港回归之后,我们自己卖。在这十几年中,香港房价涨了10倍。一个中档私宅,每平尺的价格7000-8000港币,相当于每平米10万人民币了。当时中产阶级买一套房需要一辈子的收入,而香港人把收入的74%都用于了供楼。当时香港老百姓苦不堪言,舆论一致呼吁政府平抑房价,痛斥高房价的噩梦。

后来香港回归,但恰巧赶上了亚洲金融危机,楼价暴跌,但由于供需矛盾,到了1999年很快就反弹起来,就在这个时候,董建华政府提出了八万五建屋计划,其实这个是当时港英政府看到房价上涨过快提出来的,但碍于中英联合声明,所以他们无能为力,只能留给了之后的董建华政府,也就是每年兴建住房85000套,10年内让全港70%的家庭拥有住房,而具体的做法就是大规模卖地供地,仅1997年香港便拍卖19块宅用地,后来因为金融危机,房价崩盘才暂缓实施,后来1999年房价恢复后,继续执行,没想到没几天,房价又崩了。香港房价继金融危机暴跌之后,2000年开始再度暴跌7成。这次浩劫之中,不少明星都深受其害,比如王菲就4800万港币买了一栋豪宅,结果两年后只能半价出售,这算不错的,还有一些干脆破产了。

房价真跌下来了,董建华以为做了件好事,自己可以一战封神,但却万万没想到,最后民怨沸腾。过半数香港市民认为董建华经济政策有重大过失,社会普遍呼吁政府救市,遏制房价下跌。最后政府迫于压力,停止了之前的的八万五造屋计划,转成了勾地政策,也就是地产商在政府的清单里勾选土地,然后出价,如果低于政府底价那么就勾地失败,如果高于政府心理价位,就勾地成功。这就让香港的土地供给瞬间减少了不少,2008年只有一块土地被勾出,只够盖100-200套住房,而整个政府的清单中,也就够1万多套房子的。在2010年前后,香港楼市就基本消化了之前八万五计划的大量住房供给,然后楼价就开始拉升,房价再创新高。而舆论180度调转,又开始抨击高房价了。所以香港人民确实挺贱的。而我相信,中国大陆的老百姓,恐怕也会如此,别看现在都在抨击高房价,到时候房价真跌了。估计又该有人出来呼吁政府救市了。而且这种人还不在少。见风使舵,纯粹的民粹主义者,确实是挺无耻的。

所以有了香港的样本,我们能不能调控房价呢?一定能,这并没什么难的,但问题是,调控了,房价真跌下来了,可能骂声更大。所以这是管理层所不愿意背的黑锅,不愿意像董建华那样,明明做了好事,结果却背上历史骂名。大家都想维稳,都在小心翼翼呵护着土地,但越是小心翼翼,房价就涨的越快,预期就越强烈。最后的结果是,明明是自己把它催起来的,但看着他这么涨,自己都害怕。就像蹦极一样,只有往上的路,没有往下的路,你越不敢往下跳,就只能不断的往上走。走着走着发现保险带落在下面了。于是我们不断的犯错,不断的用一个更大的错误来掩盖之前的错误,却越来越不敢触及楼市的核心土地问题了。那么明天我们来讲讲,这些年我们到底犯过哪些错误,又产生了怎样的错误观念。?

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